HTS for SP -5　03 LOW of REAL ESTATE

1,LAND and HOUSE LEASE LAW

i What is the Tenancy Law?

借地借家法（しゃくちしゃくやほう）は、日本の法律の一つで、借地や借家（賃貸住宅など）に関する権利と義務を定める法律です。正式には「借地借家法」ですが、一般的には「借地借家法」と呼ばれることが多いです。

ii Ordinary leasehold and fixed-term leasehold.

借地権（しゃくちけん）は、不動産に関する権利の一種で、土地の所有権ではなく、土地を一定期間使用し、その使用料（賃料）を支払う権利を指します。具体的には、土地所有者（地主）が土地を他の人に貸し出し、その利用料を受け取る一方、借地人（借地借主）は土地を使用する権利を得ることができます。

「普通借地権」と「定期借地権」は、不動産を借りる際の契約形態に関連する用語です。以下にそれぞれの概要を説明します。

1. 普通借地権（ふつうしゃくちけん）: 普通借地権は、土地を借りる契約形態を指します。借り手（借地人）は土地を借りて、その土地上で建物を建てることができる権利を持ちます。一般的に、普通借地権契約では、土地使用料（地代）を支払いながら一定期間にわたって土地を利用することが許されます。土地所有者（地主）との契約に基づいています。
2. 定期借地権（ていきしゃくちけん）: 定期借地権も土地を借りる契約形態の一つですが、一定の期間が設定された借地契約を指します。具体的な契約期間が定められており、その期間が終了すると契約も終了します。契約更新や更新料に関する規定も含まれています。定期借地権の場合、契約期間が満了すると土地を返還するか、契約の更新を行うかが選択肢となります。

申し訳ありません、表が前回の回答と同じものになってしまいました。正しい情報を提供するために、もう一度表を修正して提供いたします。

特徴	普通借地権	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
契約の存続期間	30年以上	５０年以上	１０年以上 ５０年未満	３０年以上
更新の有無	最初の更新は ２０年以上、 ２回目以降は １０年以上	なし	なし	なし
土地の利用目的	制限なし	制限なし	事業・商業用建物のみ	制限なし
契約方法	制限なし	特約は書面による	公正証書に限る	制限なし
契約期間終了時	原則として更地で返す	原則として更地で返す	原則として更地で返す	建物付で返す

iii Ordinary tenancy and fixed tenancy

借家権（しゃくやけん）は、借地借家法に基づく日本の法律概念であり、賃貸住宅などの建物を借りることに関する権利を指します。借家権は、借主（賃借人）に対して特定の住宅や建物の使用を許可し、その代わりに賃料を支払う権利を付与します。借家権は、賃貸借契約を通じて発生し、法的な契約上の関係を規定します。

以下は、普通借家権と定期借家権に関する主なポイントをまとめた表です。

項目	普通借家権	定期借家権
契約の存続期間	１年以上	契約で定めた機関
更新・終了	期間終了によって契約も終了。貸主が拒絶しない限り存続可能。	契約の更新はされずに終了。契約期間1年以上の場合、1年から6か月前に終了する通知が必要
契約方法	制限なし	書面（電磁的記録）契約が必要

v Right to claim purchase of fixtures

「造作買取請求権」とは、日本の建築基準法に基づく概念であり、賃貸住宅などの借主が建物内に設けた設備や装置を所有者（貸主）から買い取る権利を指します。具体的には、借主が建物内に改良工事や設備の設置を行った場合、契約解除時に買取を請求することができる権利を指します。

造作買取請求権の要件や手続きは、法律によって定められています。以下に一般的なポイントをまとめました：

1. 設備・装置の設置: 借主が建物内に設備や装置を設置・改造した場合、その設備や装置は「造作」と呼ばれます。例えば、キッチンやエアコンなどが該当します。
2. 契約解除時の請求: 借主が賃貸契約を解除する際、造作買取請求権を行使することができます。この際、造作の価格や買取条件などが示されます。
3. 評価と価格交渉: 貸主と借主は、造作の評価や価格について合意する必要があります。評価基準や価格交渉の方法は、地域や契約内容によって異なることがあります。
4. 建築基準法の規定: 造作買取請求権に関する詳細は、建築基準法に規定されています。この法律の下で、借主の権利を保護し、公平な取引を確保するための規定が定められています。
5. 手続きと期限: 造作買取請求権の行使には一定の手続きと期限があります。契約解除から一定期間内に請求を行う必要があります。

2,SECTIONAL OWNERSHIP LAW

i Sectional Ownership Act and Sectional Ownership.

区分所有法（くぶんしょゆうほう）は、複数の人が一つの建物や土地を共有する際の法律制度を指します。特に、共同住宅やマンションなどの集合住宅において、各所有者が独自の部分を所有しつつ、共有部分も管理するための法的な枠組みを提供します。

ii Terms

「規約」とは、ある組織や団体、契約などの基本的なルールや規則を明示した文書のことを指します。これは、特定の活動や関係において、参加者や関係者の権利と責任を明確にし、適切な取り決めを行うためのものです。「専有部分の持分割合」とは、複数の人が一つの不動産や建物を共有所有している場合に、それぞれが所有する特定の部分（専有部分）に対する持分（所有割合）を示すものです。＝議決権

■集会の議決権の必要賛成数

・一般的な事項：区分所有者および議決権の各過半数。　５０％

・規約の設定・変更・廃止・共有部分の重大な変更など。区分所有者および議決権の各4分の3以上　７５％

・建替：区分所有者および議決権の各5分の4以上　８０％

3,CITY PLANNINN LAW

都市計画法は、都市や地域の発展、整備、管理を適切に行うための法律です。都市や地域における土地利用、建築物の配置、公共施設の配置、緑地の確保などを調整し、持続可能な都市・地域づくりを促進するための法的な枠組みを提供します。

i Urbanized area. Urbanization control area. Non-drawn area.

都市計画区域: 都市計画法に基づいて、都市や地域を区分けしたもの。異なる区域ごとに適用される規制や制約が定められている。

1. 市街化区域: 都市的な開発が進む地域。建物や施設の建設が許可されるが、適切な規制がある。10年
2. 市街化調整区域: 都市化の進行を調整するための地域。開発の制限があり、都市計画の調整を図る。

非線引区域: 土地の利用に関する制約がある区域で、特定の状況に応じて設定される。線引きされた境界ではなく、具体的な状況に合わせて範囲が変動する。

ii Development permit system.

開発許可制度は、都市計画や建築物の建設に関する許可を取得するための制度です。この制度によって、都市の発展や建築活動が適切に行われ、公共の利益や環境保護が守られることを目的としています：都道府県知事の許可が必要。

都市計画区域:

1. 市街化区域: （住居系、商業系、工業系）。→1000㎡以上　の開発行為は許可が必要。
2. 市街化調整区域: →規制にかかわらず許可が必要

非線引区域:3000㎡以上　の開発行為は許可が必要

4,BUILDING STANDARDS LAW

建築基準法（けんちくきじゅんほう）は、日本において建築物の構造や耐震性、使用、衛生、安全などに関する基準を定める法律です。建築物の安全性や健全性を確保し、人々の生活環境を守るために制定されています。以下に、建築基準法に関する基本的なポイントを説明します。

i Usage restrictions.

・診療所、公衆浴場、保育所、神社、教会、派出所

・住宅、図書館、老人ホーム

・幼稚園、小・中学校、高校

・大学、病院

上記4種類の建物が建築基準法の用途制限において住居系8種類　商業系2種類　工業系3種類で建築の可否の記載がある。一つの敷地に二つの用途地域がまたがる場合には面積の大きい法の用途地域の制限を受ける

ii Witness obligations and setbacks.

建築基準法上の道路とは、建築物と道路との関係に関する規定を指します。建築基準法は、建物の安全性や健全性を確保するための法律であり、道路との距離や配置、通行の確保など、建物と周囲の環境との調和を促進するための基準を定めています。

幅員（道幅）が４ｍ以上の道路

幅員（道幅）が４ｍ未満で建築基準法が施行されたとき、すでに存在し特定行政庁の指定を受けている道路→2項道路

接道義務：建物の敷地には、原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。この義務。※なお幅員が４ｍ未満の道路である2項道路の場合には、原則として道路の中心線から２ｍ下がった線が、その道路の境界線とみなされます。これをセットバック。

「接道義務」と「セットバック」は、不動産の建築や配置に関連する概念であり、建築基準法や地方自治体の法律・規則によって定められています。

1. 接道義務: 接道義務は、不動産の所有者が、その土地に隣接する道路（公道や私道）に面することを義務付ける規定です。建物を建てる際に、道路との接触部分を確保することが求められます。これによって、建物の通行や利用に必要なアクセスが確保されることを意味します。
2. セットバック: セットバックは、建築物の外壁を道路から一定の距離離して配置することを規定する制度です。セットバックの目的は、通行や景観の確保、建物同士の隔離などです。セットバックの距離や条件は地域や用途によって異なることがあります。

細い道路沿いに家を建てる場合、道路の中心線から２ｍの場所まで家を建てることができない。

iii Building coverage ratio

「建蔽率（けんぺいりつ）」は、都市計画や建築基準法において使用される概念で、特定の敷地面積に対して建物の面積がどれだけの割合で占めることができるかを示す指標です。建築物の配置や環境への影響を考慮しながら、都市計画や土地利用に関する規制を設けるために使用されます。

建蔽率＝建築面積÷敷地面積

※用途地域が二つに分けられる場合、加重平均で計算する

1. 防火地域: 火災の危険が高い都市部などに設定される地域。建物の材料や配置に厳しい規制があり、火災の拡大を防ぐための対策が重要。
2. 準防火地域: 火災の危険は低いが、火災対策が必要な地域。建物の要件は緩やかだが、火災の広がりに注意を払う。
3. 無指定地域: 比較的火災のリスクが低い地域。一般的な建築基準が適用される。ただし、火災予防は常に意識される

※建蔽率の緩和

①特定行政が指定する角地→＋10％

②建蔽率の最高限度が80％とされている地域外でかつ防火地域内にある耐火建築物等→＋１０％

③準防火地域内にある建物で耐火建築物等または準耐火建築物等→＋１０％

※建蔽率に制限がない

建蔽率が80％とされている地域内で防火地域内にある耐火建築物等（派出所、公衆便所）→100％の建蔽率で建物を建てることができる

iv Floor-area ratio.

容積率（ようせきりつ）は、建物が敷地内にどれだけの体積を持つかを示す指標です。具体的には、建物の総床面積を敷地面積で割った比率です。この指標は、建物の高さや階数によっても影響を受けます。

容積率＝延べ面積÷敷地面積

延べ面積（のべめんせき）は、建物内部の床面積の合計を指す用語です。建物の各階ごとの床面積を合算した値で、建物内の広さを示す重要な指標です。延べ面積は、建物の利用目的や計画に応じて計算されます。

前面道路の幅員が12m未満の場合には、容積率に制限があります。

■前面道路の幅員が12m以上の場合の容積率→指定容積率

■前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率→次のうちの小さい法（指定容積率or前面道路の幅員×法廷乗数（住居系10分の4、その他10分の６）

もちろんです。「斜線制限」、「日陰制限」、「絶対高さの制限」について簡単にまとめてみましょう。

1. 斜線制限（Grade Limit）: 道路や鉄道などの斜面の勾配を制限すること。急な斜面を避けて、交通安全と効率を確保するために施行される。
2. 日陰制限（Shadow Limit）: 建物や構造物が投影する日陰の範囲を制限すること。他の建物や公共スペースへの影響を考慮して、日照や景観を確保するために設定される。
3. 絶対高さの制限（Absolute Height Limit）: 建物や物体の最大高さを制限すること。都市計画や航空安全の観点から、空域や景観の保護、または周囲の建造物への影響を考慮して設けられる。１０ｍ　または12mNG

5,AGRICULTURAL LAND LAW

i OVERVIEW

「農地法」とは、農地の保全や適切な利用を目的として、農地の所有、転用、転売などに関する規制を定める法律です。具体的には、農地の農業利用の維持や拡大、農村地域の振興、農業経営の安定を図ることを目的としています。

※市街化区域にある一定の農地についてはあらかじめ農業委員会に提出すれば、都道府県知事の許可は不要。