- 1,BASIC of TAX on REAL ESTATE
- 2,TAX on ACQISITION of REAL ESTATE
- 3,TAX on OWNING of REAL ESTATE
- 4,TAX on TRANFERING of REAL ESTATE
- Special provision for transfer of residential property.
- i Special deduction of 30 million yen for residential property.
- ii Exception for transfer of empty house.
- iii Special provision for reduced tax rates on residential properties.
- iv Special provision for replacement of property for specific residence.
1,BASIC of TAX on REAL ESTATE
i Taxes on the income, possession, sale and rental of real estate.
不動産にかかる税金
・取得したとき：不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税
・保有したとき：固定資産税、都市計画税
・売却したとき：所得税、住民税
・賃貸したと：所得税、住民税
2,TAX on ACQISITION of REAL ESTATE
i Real estate acquisition tax
不動産所得税は、不動産から得られる収入に対して課税される税金です。不動産所得税は、賃貸収入や売却益などの不動産から得られる利益に対して課税される場合があります※相続の場合はかからないが贈与の場合はかかる。
・課税主体：不動産がある都道府県
・納税義務者：不動産の取得者
・課税標準：固定資産税
不動産取得税＝課税標準×３％（2024年3月以降４％）
課税標準の特例
■土地：宅地 課税標準×１/2
したがって固定資産税評価額が2000万円の宅地の場合、不動産所得税＝2000万円×1/2×３％＝30万円（不動産所得税）
■建物：一定の新築住宅 課税標準－1200万円
したがって固定資産税評価額が2000万円の住宅の場合、不動産所得税＝（2000万円－1200万円）×３％＝24万円（不動産所得税）
住宅（じゅうたく）: 住宅は、人々が生活するために建てられた建物や施設を指します。家やアパートメント、一戸建て、マンションなどが住宅に含まれます。住宅は居住用途に供されるものであり、人々の生活空間として使用されます。住宅には寝室、キッチン、リビングルームなどが含まれ、一般的には家族や個人がそこで暮らします。
宅地（たくち）: 宅地は、住宅や建物を建てるための土地を指します。つまり、建物を建てるための土地のことです。宅地自体には建物は含まれておらず、土地のことを指しています。人々が住宅や施設を建てるために利用する土地を宅地と呼びます。
ii Registration license tax.
登録免許税（とうろくめんきょぜい）は、不動産の所有権の変更や譲渡などの際に課される税金のことを指します。不動産の売買や贈与、相続などの取引に関連して支払われる税金です。この税金は、不動産の登記簿に変更があった際に課税されることが一般的です。
- 所有権保存登記: 所有者が不動産を所有していることを登記簿に記録し、他の権利者や第三者に所有権があることを示します。
- 所有権移転登記: 不動産の所有者が変わる場合に、新しい所有者の情報を登記簿に記録して所有権の変更を確定させます。
- 抵当権設定登記: 不動産を抵当に入れて借金や債務を担保にする際に、その担保権の情報を登記簿に記録します。
・課税主体：国（国税）
・納税義務者：不動産の登記する人（不動産を売買した場合、売主と買主が連携して納税義務者となる、ただし一般的には契約者等によって買主が負担する）
・課税標準：固定資産税評価額（抵当権設定登記は債券金額）
登録免許税＝課税標準×税率
抵当（ていとう）は、債務の保証として不動産などの財産を担保に差し出すことを指します。抵当を設定することで、債務を返済しなかった場合にその担保として差し押さえや売却が行われ、債務者の借金を返済するための手段となります。
iii Consumption tax.
消費税は、商品やサービスの購入に対して課される税金のことを指します。一般的には、商品やサービスの価格に対して一定の割合の税金が加算されて、消費者が支払うことになります
■消費税のかかる取引：建物の譲渡・貸付（居住用を除く）、不動産の仲介手数料
■消費税がかからない取引：土地の譲渡・貸付、居住用賃貸物件の貸付（1か月以上）など
iv Stamp duty.
印紙税は、公的な書類や契約に貼る印紙を通じて徴収される税金のことを指します。これは一般的に契約や文書の正当性や法的効力を保証するために使用されます。印紙税は、特定の契約や文書に対して一定額の税金を支払うことで印紙を得る仕組みです。
3,TAX on OWNING of REAL ESTATE
i Property tax.
固定資産税（こていしさんぜい）は、不動産（土地や建物など）の所有者に対して課される地方税の一種です。不動産の所有者が所有している不動産の評価額に基づいて計算される税金で、不動産の市場価値や評価額に応じて年ごとに支払われます。固定資産税は、不動産を所有していることに対する一定の負担を意味します。
課税主体：不動産のある市町村（地方税）
納税義務者：毎年1月1日に固定資産税台帳に所有者として登録されている人（ちなみに売買があった際は、一般的に売主と買主の間で、契約とによって固定資産税の負担割合を所有期間で按分し、生産する
課税標準：固定資産税評価額
固定資産税：課税標準×1.4％（標準税率（税率は市町村で決める。）
「按分（あんぶん）」は、複数の関係者が共同で負担すべき費用や収益を、それぞれの割合に応じて分担することを指します。主に経済的なコストや利益を公平に分配するために使用される概念です。
■課税標準の特例
★住宅用地の課税標準の特例
〇小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
固定資産税＝課税標準×1/6×1.4％
〇一般住宅用地（200㎡以下の部分）
固定資産税＝課税標準×1/3×1.4％
★新築住宅の税額軽減特例
〇住宅を新築等した場合で、一定の条件を満たしたときには、新築後3年間、または5年間、120㎡までの部分について税額が1/2に軽減される
固定資産税＝課税標準×1.4％（の固定資産税部分が半額になる。）
ii City planning tax.
都市計画税（としけいかくぜい）は、都市部の土地や不動産に課せられる税金の一種です。主に都市部で不動産を所有する人々に対して課され、都市の計画や整備、発展に資金を提供するための税金です。
課税主体：不動産のある市町村（地方税）
納税義務者：市街化区域にある土地、家屋の所有者（毎年1月1日に固定資産税台帳に所有者として登録されている人）
課税標準：固定資産税評価額
都市計画税：課税標準×税率（制限税率0.3%の範囲内で市町村が決める）
■課税標準の特例
★住宅用地の課税標準の特例
〇小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
都市計画税＝課税標準×1/3×税率
〇一般住宅用地（200㎡以下の部分）
都市計画税＝課税標準×2/3×税率
「家屋（かおく）」は、人々が生活するために建てられた建物や住宅を指します。住宅や建物は、居住スペースや作業スペースとして使用されることがあります。家屋にはさまざまなスタイルや機能があり、一戸建てやアパートメント、コンドミニアム、マンションなどが含まれます。
4,TAX on TRANFERING of REAL ESTATE
土地や建物を譲渡（売却）して収入を得たときは、譲渡所得（分類課税）として所得税がかかる
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
※取得費が不明場合や取得費が輸入金額の５％に満たない場合に収入金額の５％を取得費とすることができる。→概算取得費
■税率
〇短期譲渡所得の場合（譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下）
39.63％（所得税：30％ 住民税：９％ 復興特別所得税：0.63％）
〇長期譲渡所得の場合（譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超）
20.315％（所得税：15％ 住民税：5％ 復興特別所得税：0.315％）
取得費（しゅとくひ）とは、資産（不動産や株式など）を取得する際に支払った費用やコストのことを指します。取得費は、資産の取得に関連するさまざまな支出を含み、その資産を所有するために支払った総額を表します。資産を取得した際に発生した直接的な支出や関連費用を包括的に含む概念です。
Special provision for transfer of residential property.
i Special deduction of 30 million yen for residential property.
■居住用財産の3000万円の特別控除
課税譲渡所得＝譲渡益－3000万円（特別控除）
※譲渡した居住用財産の所有期間が短期でも長期でも適用できる
※控除後の課税譲渡所得がゼロとなる場合でも確定申告が必要
※居住用財産の軽減率の特例と併用して適用できる ③
※特定居住用財産の買換えの特例とは併用して適用できない ④
★主な適用要件
・居住用財産であること
・配偶者・父母。子などへの譲渡ではないこと
・居住しなくなった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに譲渡していること
・前年、前々年に子の特例をうけていないこと→3年に1度しか適用できない
ii Exception for transfer of empty house.
■空き家にかかる譲渡所得の特別控除
課税譲渡所得＝譲渡益－3000万円（特別控除）
※相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例（相続税の所得費の加算）と選択適用
→相続や遺贈により取得した財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税のうち一定金額を、譲渡資産の取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例
（相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）
★主な適用要件
・相続開始まで被相続人の居住用にされていてその後、相続によって空き家になったこと。
・1981年5月31日以前に建築された家屋であること
・マンションなど区分所有建物ではないこと
・相続開始日から3年か経過する年の12月31日までに譲渡したこと
・譲渡対価が1億円以下であること
iii Special provision for reduced tax rates on residential properties.
【前提条件】
・所有期間15年居住用財産を譲渡（売却）した
・譲渡収入は2億円、 取得費は7000万円 譲渡費用は500万円
・居住用財産の軽減税率の適用要件はすべて満たしている
・復興特別所得税は考慮しない
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
長期譲渡所得の場合（譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超）
20.315％（所得税：15％ 住民税：5％ 復興特別所得税：0.315％）
譲渡益＝2億円－（7000万円＋500万円）＝1億2500万円
課税譲渡所得＝1億2500万円－3000万円（居住用財産の3000万円の特別控除）＝9500万円
●居住用財産の軽減税率の特例税額：14％（所得税：10％、住民税：４％） ※6000万円分適用
●長期譲渡所得税額 ：20％（所得税：15％ 住民税：5％） ※3500万円分適用
★所得税：6000×10％＋3500×15％＝1125万円
★住民税：6000×４％＋3500×5％＝415万円
iv Special provision for replacement of property for specific residence.
■特定居住用財産の買換えの特例
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年超で居住期間10年以上の居住用財産の譲渡対価1億円以下で譲渡し、
新たに床面積50㎡以上の居住用財産を購入した（買い換えた）場合、譲渡益に対する税金繰り延べすることができる
